جزوه حقوق مدنی ۶ (عقود معین)

📚 مباحث بیع و اجاره

تقریرات دکتر شعاریان

بیع

مقررات قانون مدنی در باب بیع به دو دلیل بیشتر از مقررات دیگر است:

1. اهمیت عقد بیع در زندگی روزمره.
2. مطرح کردن قواعد عمومی قرارداد ها در باب بیع از طرف فقهاء.

ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

۱. تعریف بیع در این مادهٔ از فقه و حقوق اسلامی گرفته شده است. ۲. «عین» در مقابل منفعت برای امتیاز بیع از اجاره به کار رفته است. ۳. «عوض» بیانگر معوض بودن عقد بیع است. ۴. «عوض معلوم» در عرف امروزه وجه رایج است گرچه در ماده مذکور اعم است از عین و وجه. ۶. برخلاف ایران در قوانین غربی و کشورهای اسلامی تملیک عین به وجه معلوم تعریف می کنند. ۷. تمییز بیع از معاوضه متوقف به قصد طرفین است. اگر طرفین نوع عقد را تصریح نکنند بر اساس عرف بیع است. ۸. تملیک به محض قبول حاصل میشود.

مبیع سه قسم است:

1. عین معین یا خارجی: عبارت است از مالی که در عالم خارج وجود دارد و معلوم و موافق قصد طرفین است. مانند بیع کتاب معین.
2. عین کلی: عبارت است از مالی که صادق بر افراد عدیده در خارج باشد. انتقال مالکیت در عین کلی با مشخص شدن مصداق (اعم از ارادی یا قهری) صورت میگیرد. مصداق از طرف سه شخص مشخص میشود:
3. بایع
4. خریدار
5. ثالث.
6. عین کلی فی الذمه (در عهده): عبارت است از مالی که بر عهده بایع برای فروش است اعم از اینکه در زمان بیع بایع مالک آن است یا خیر.
   اگر قصد طرفین بر مالی باشد که در زمان عقد در مالکیت بایع است، بیع از نوع کلی در معین است در حالی که اگر خریدار تصریح نگرده باشد از نوع کلی فی الذمه است. مالکیت مبیع فی الذمه در زمان تحویل منتقل میشود.(علاوه بر تخصیص)

ماده ۳۳۹ قانون مدنی: پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

۱. «ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد» بیانگر بیع معاطاتی است با این توضیح که در عقد معاطاتی طرفین بدون ایجاب و قبول لفظی و عملاً با قبض و اقباض عقد را منعقد میکنند. البته هر مبیعی را نمیتوان به صورت معاطاتی مورد معامله قرار دارد مانند خانه و اتومبیل.

ماده ۳۴۰ قانون مدنی: در ایجاب و قبول، الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.

۱. در موادی از باب بیع از جمله ماده مذکور، قانونگذار در کنار بیان قواعد بیع، قواعد عمومی قراردادها را نیز بیان می کند. صراحت در ایجاب و قبول علاوه بر بیع در عقود دیگر نیز لازم است. این اشتباه ناشی از اقتباس قانونگذار از فقه است.

ماده ۳۴۲ قانون مدنی: مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده، تابع عرف بلد است.

۱. موضوع معامله باید معلوم باشد و در صورت مبهم بودن و جهل به موضوع معامله بیع غرری بوده و باطل است. ۲. یک عدد (مقدار) خودکار (جنس) آبی رنگ(وصف) ۳. جنس عبارت است از خود موضوع مورد معامله. عبارت «جنس فروخته شده پس گرفته نمیشود» مبین تطابق معنای عرفی و حقوقی جنس است. مگر در استثنائاتی مانند پارچه که جنس غیر از معنای حقوقی آن است. ۴. ذکر همه اوصاف از جمله اساسی و غیر اساسی مبیع برای صحت عقد شرط نیست و صرف معلوم بودن اوصاف اساسی به علت تسهیل در انعقاد قرارداد ها کافیست. ۵. هنگامی که مبیعی در عرف بلد دارای یک وصف مشخص است تصریح به اوصاف به هنگام بیع لازم نیست. ۶. «تعیین مقدار» … «تابع عرف بلد است». ۷. بدون معلوم بودن مقدار، بیع متصور نیست.

ماده ۳۵۱ قانون مدنی: در صورتی که مبیع، کلی (یعنی صادق بر افراد عدیده) باشد، بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مبیع ذکر شود.

۱. تاکید مجدد قانونگذار در مورد شرایط معلوم بودن مبیع کلی.

ماده ۳۴۳ قانون مدنی: اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود، بیع واقع می‌شود اگر چه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل یا ذرع نشده باشد.

۱. برای مثال زمینی به اعتبار متراژ سند فروخته شود و خود طرفین مساحی نکنند.

ماده ۳۴۴ قانون مدنی: اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت، موعدی معین نگشته باشد بیع، قطعی و ثمن، حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرط یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.

۱. بیع مطلق عبارت است از بیعی که مبیع و ثمن در لحظه تملیک میشود و تعهدات طرفین موضوع نیست. در مواردی از قبیل فروش خانه و… بیع مطلق ممکن نیست (زیرنویس ۱ ماده ۳۳۹ ) ۲. عبارت «بیع قطعی» محل نقد است زیرا وجود بیع قطعی ملزم وجود بیع غیر قطعی نیز است. منظور از بیع قطعی، بیع معتبر است. ۳. «در معاملات تجارتی وجود شرط … معهود باشد» برای مثال در عرف بازار فرش شرط استرداد فرش معهود است. ۴. «در معاملات تجارتی وجود … موعدی معهود باشد» برای مثال در پیش فروش خودرو که بعضاً موعدی معهود است. ۵. حال بودن بیع مفهومی است عرفی. ۶. عادت عرف بین متعاملین است.

ماده ۳۴۱ قانون مدنی: بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تأدیهٔ تمام یا قسمتی از ثمن، اجلی قرار داده شود.

۱. مادهٔ بیانگر ۴ نوع بیع است ۱. بیع نقد ۲. نسیه ۳. بیع سلم ۴. بیع سلف

ماده ۳۴۵ قانون مدنی: هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

۱. منظور از اهلیت قانونی همان اهلیت استیفا است. ۲. منظور از اهلیت تصرف غیر از اهلیت استیفا به طور کلی است. به عنوان مثال شخصی خانه شخصی تولید شده است در این صورت اهلیت استیفا وی از بین نمیرود بلکه به دلیل وجود مانعی اهلیت تصرف (حقوقی) در خانه را ندارد.

ماده ۳۴۶ قانون مدنی: عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست.

ماده ۳۴۷ قانون مدنی: شخص کور می‌تواند خرید و فروش نماید مشروط بر این که شخصاً به طریقی غیر از معاینه یا به وسیلهٔ کس دیگر ولو طرف معامله، جهل خود را مرتفع نماید.

۱. مقتبس از فقه ۲. “به طریقی غیر از معاینه” با توصیف ممکن است. ۳. مادهٔ خیلی ضروری نیست زیرا اکثر اوقات افراد با توصیف معامله میکنند. ۴. “به وسیله کس دیگر” ریزا ممکن است بایع صادق نباشد. ۵. با عبارت “ولو طرف معامله” نقض غرض شد

ماده ۳۴۸ قانون مدنی: بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر این که مشتری، خود قادر بر تسلم باشد.

۱. تسلیم: تحویل دادن از طرف فروشنده = اقباض ۲. تسلم: تحویل گرفتن از طرف خریدار = قبض ۳. «چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد» چیزی که در نظر عرف بدون ارزش است مانند بیع یک مشت خاک ۴. «چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن ندارد» زیرا فلسفه بیع علاوه بر انتقال صرف مالکیت است. خریدار با قصد تسلط بر مبیع عقد را منعقد میکند. ۵. ناتوانی دائمی در تسلیم مبیع در نظر است. ۶. علم بایع به امکان تسلیم قبل از معامله نیز نیاز نیست.

ماده ۳۴۹ قانون مدنی: بیع مال وقف، صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف‌علیهم، تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف، مقرر است.

۱. عبارت «مال وقف» صحیح نیست و بهتر بود مال موقوفه نوشته شود. ۲. اگر مال موقوفه فروخته شد باید تبدیل به احسن شود. ۳. مال دو قسم است: ۱. مال مشاع؛ ۲. مال مفروز ۴. منظور از «مال مشاع» مالکیت دو چند نفر در یک مال واحد به نحو اشاعه یا به عبارت دیگر «به اجتماع حقوق مالکین متعدد، نسبت به همه اجزای مال واحد، اشاعه یا شرکت گویند.» ۵. مفروز به معنی جدا شده است از نظر استاد لفظ مفروز صحیح نیست زیرا بعضا مال مفروز سابقه اشاعه ندارد با این وجود مفروز گفته میشود. بهتر بود مال به «مشاع» و «غیر مشاع» تقسیم شود.۶. تصرف فیزیکی در مال مشاع منوط به اذن شرکاء است و اگر یکی اذن ندهد هیچ کس حق استفاده و بهره برداری ندارد.۷. تصرف حقوقی (بیع، اجاره، صلح) در مال مشاع منوط به اجازه شرکاء نیست.۸. قاعده «معطی الشیْ‏ء لا یکون فاقداً له» مربوط به زیرنویس ۶ و ۷ است۹. اگر در تصرف مال اشاعه تراضی نکردند میتوانند درخواست افراز کنند.

ماده ۳۵۰ قانون مدنی: مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شئ متساوی‌الاجزا و همچنین ممکن است کلی‌فی‌الذمه باشد.

۱. شی متساوی الاجزا مربوط به مبیع کلی در معین است.

ماده ۳۵۱ قانون مدنی: در صورتی که مبیع، کلی (یعنی صادق بر افراد عدیده) باشد، بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مبیع ذکر شود.

۱. مرتبط با مادهٔ ۳۴۹

ماده ۳۵۲ قانون مدنی: بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه‌ی مالک به طوری که در (مبحث) معاملات فضولی مذکور است.

ماده ۳۵۳ قانون مدنی: هر گاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع، باطل است و اگر بعضی از آن، از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

۱. مادهٔ مربوط به مبیع عین معین ۲. منظور از جنس خود موضوع معامله است مانند مثال کتاب، دفتر. ۳. خیار تبعض صفقه ۴. اگر خریدار، فرش دست بافتی را، که باید از جنس ابریشم باشد؛ سفارش دهد؛ و بایع، بر اثر اشتباه، به جای آن، فرشی ماشینی را، که از پلی اکلیل بافته شده؛ به مشتری تحویل دهد؛ در این صورت چنین بیعی باطل است. ۵. عبارت «نسبت به مابقی» بیانگر این است که مبیعی که مقصود طرفین نیست از اول باطل بوده و نیازی به فسخ وجود ندارد.

ماده ۳۵۴ قانون مدنی: ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید. در این صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود والا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

۱. در مواردی اطلاع از کل مبیع ممکن نیست مانند بیوع به صورت عمده به جای بررسی کل مبیع نمونه ای از آن بررسی و مهر و موم میشود و در قرارداد عبارت «از روی نمونه» قید میشود ۲. امروزه شرکت های بازرسی کالا به صورت رندم انطباق کالا با نمونه را بررسی میکنند. ۳. بیع از روی مدل:‌ مدل از نمونه متفاوت است با این توضیح که در بیع به نمونه جنس موجود است ولی در بیع با مدل، مدل موجود نیست و باید ساخته شود.

ماده ۳۵۵ قانون مدنی: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

۱. «بایع می‌تواند آن را فسخ کند» چرا زیاده مال بایع نیست؟‌ ملک قابل تجزیه است ولی متساوی الاجزا نیست با این توضیح که ملک قابل تجزیه است ولی اجزای آن دارای ارزش یکسانی نیست. ضمنا مشخص کردن ابعاد در صورت زیادی ملک فرض های مختلفی دارد.۲. در خرید ملک صرفا مقدار و مساحت ملاک ارزش نیست بلگه مجموعه ای از اوصاف تاثیرگذار است. ۳. «طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند» بیانگر عقد صلح است۴. علاوه بر این، فسخ و الزام به ایفای تعهد از نظر استاد در عرض همدیگرند چه اینکه الزام به ایفای تعهد در تخلف از شرط فعل مطرح است نه تخلف از شرط وصف (که ضمانت اجرای آن فسخ است)۵. اجزای ثمن در مقابل اجزای مبیع قرار نمی گیرد.۶. وحدت ملاک برای اموال شبیه به ملک گرفت

ماده ۳۸۴ قانون مدنی: هر گاه در حال معامله، مبیع از حیث مقدار، معین بوده و در وقت تسلیم، کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع، زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.

۱. مادهٔ بعدی اطلاق این مادهٔ را تخصیص می زند: (مادهٔ ۳۸۵ قانون مدنی: اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه‌ی آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم، کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت) ۲. منظور از «معین بوده» در این مادهٔ وصف اصلی و موضوع تعهد است برخلاف مادهٔ ۳۵۵ که جنبه وصفی داشته و «به شرط معین» بودن است. ۳. منظور از غیرقابل تجزیه بودن مالی در حقوق از نظر فیزیکی نیست بلکه مال غیر قابل مالی است که تجزیه آن بدون ضرر دارد ممکن نباشد.۴. مبیع به صورت عین است بنابراین نمی توان فروشنده را ملزم به جبران مبیع در صورت کمی کرد.

ماده ۳۸۵ قانون مدنی: اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه‌ی آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم، کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

۱. شرط در این مادهٔ، شرط ضمن عقد نیست بلکه مقدار خود موضوع تعهد طرفین است.۲. مادهٔ ۱۴۹ قانون ثبت: نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع می‌تواند قیمت اضافی را بر‌اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌هاﻯ قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضاﻯ اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزﻯ نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور‌قرارﻯ داده نشده باشد اداره ثبت سند را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد – عدم مراجعه فروشنده براﻯ‌دریافت وجه در مدتی زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود.۱.۲ مادهٔ مذکور فقط مربوط به اضافه مساحت است۲.۲ مادهٔ فقط مربوط به املاک با سند رسمی ثبت شده است. ۳. مادهٔ ۷ قانون پیش فروش ساختمان: در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده ۳۶۷ قانون مدنی: تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحا تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلای مشتری بر مبیع.

۱. بیع دو اثر تملیک و تسلیم دارد و صرف تملیک مبیع بودن تسلیم آن ارزش عرفی ندارد بلکه خریدار با هدف تسلط و استفاده از مبیع خریده ۲. تسلیم و قبض نکته مقابل هم هستد تسلیم/ تسلم قبض/اقباض ۳. تسلیم وظیفه فروشنده است و به غیر از آن وظیفه ای ندارد ۴. قبض حق و تکلیف فروشنده است (زیرنویس شماره ۴ مادهٔ ۳۶۹)

ماده ۳۶۸ قانون مدنی: تسلیم وقتی حاصل می‌شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگرچه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

ماده ۳۶۹ قانون مدنی: تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند.

۱. در گذشته تسلیم بیشتر به صورت فیزیکی بود لکن امروزه علاوه بر تسلیم فیزیکی، باید شرایط انتفاع و بهره برداری از مبیع فراهم شود ۲. آموزش استفاده از مبیع نیز در حد عرف است و فروشنده تکلیفی به بیش از آن ندارد. ۳. تسلیم اموال غیرمنقول در آپارتمان با تحویل کلید و در ملک بدون اعیان به رویت و صورتجلسه تحویل است. ۴. در صورت استنکاف خریدار از قبض میتوان از دادگاه درخواست الزام به قبض خریدار کرد چرا که قبض در عقود معاوضی هم حق و هم تکلیف است (نظر دکتر شعاریان) ۵. تسلیم دو جنبه دارد: مثبت از جهت حق حبس و منفی از جهت قاعده تلف مبیع قبل از قبض ۶. قاعده تلف مبیع قبل از قبض تلف حقیقی و حکمی را شامل میشود.

بعضی از شروط مستقل از عقد اند مانند شرط داوری، شرط وجه التزام و شرط خسارت در ضمان درک.

ماده ۳۷۰ قانون مدنی: اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع، موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.

۱. یکی از قواعد عقد بیع، بطلان بیع در صورت عدم قدرت بایع به تسلیم مبیع است. ۲. ملاک در قدرت بر تسلیم در موعد شرط است

ماده ۳۷۱ قانون مدنی: در بیعی که موقوف به اجازه‌ی مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.

۱. فلسفه وضع مادهٔ جلوگیری از دوگانگی بیع فضولی است. ۲. اگر مادهٔ نبود معامله فضولی که بایع قدرت بر تسلیم دارد صحیح و معامله فضولی که بایع قدرت بر تسلیم ندارد باطل می بود.

ماده ۳۷۲ قانون مدنی: اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

۱. خیار تبعض صفقه

ماده ۳۷۳ قانون مدنی: اگر مبیع قبلاً در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و همچنین است در ثمن.

۱. مبیعی که در تصرف خریدار است نیازی به تسلیم و قبض دیگری نیست ۲. به حالتی که مبیع، بنابر دلایل قانونی یا غیرقانونی، پیش از وقوع بیع، در ید خریدار قرار گرفته باشد؛ قبض سابق گویند.

ماده ۳۷۴ قانون مدنی: در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می‌تواند مبیع را بدون اذن قبض کند.

۲. بر خلاف ظاهر مادهٔ، منظور مادهٔ قبضی است که به متعاقب تسلیم باشد وگرنه خریدار به هیچ وجه نمی تواند خودسرانه قبض کند

ماده ۳۷۵ قانون مدنی: مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آن جا واقع شده است مگر این که عرف و عادت، مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم، معین شده باشد.

۱. مادهٔ تکمیلی است ۲. اگر طرفین محلی مشخص نکرده باشند ۲ راه وجود دارد. ۱. محل وقوع عقد که محل قبولی معامله است؛ ۲. عرف و عادت ۳. عرف و عادت مقدم بر محل تشکیل عقد است ۴. مادهٔ ویژه اموال منقول است

ماده ۳۷۶ قانون مدنی: در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود.

۱. تاخیر با عدم تادیه ثمن یکی است چرا که نتیجه هر دو یکی است. ۲. اجبار،‌الزام ایفای تعهد از طریق دادگاه است

حق حبس¹

منشاء حق حبس تعادل و عدم ترجیح عوضین بر یکدیگر و همچنین ضمانت اجرایی برای ایجاد انگیزه برای انجام تعهدات طرفین است و به اصطلاح عامیانه نوعی «گروکشی» است. در عقد بیع هم در کنار ایجاد حق عینی انواع و اقسام حق دینی مانند تعهد به تسلیم ایجاد میشود و طرفین حتی می توانند نسبت به تعهدات خود اعمال حق حبس کنند. از نظر دکتر کاتوزیان و دکتر شعاریان فلسفه حق حبس همزمانی تعهدات است حتی اگر موجل باشد در حالی که در نظر دکتر شهیدی و صرفا در بیع نقد محقق است. اسقاط حق حبس یکطرف موجب سقوط حق حبس طرف دیگر است. در صورت عدم توافق طرفین به ایفا تعهد با عنایت به نظر دکتر کاتوزیان دادگاه میتواند حکم به تقابض بدهد.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی: آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

۱- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود؛

۱. این بند فقط شامل بیع مبیع عین معین است. ۲. انتقال مالکیت در مبیع عین کلی در معین، تعیین مصداق و در مبیع کلی فی الذمه تسلیم است.

۲- عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد؛

۱. ضمان درک مختص مستحق للغیر در آمدن مبیع است. ۲. منظور از بایع، بایع فضولی است. ۵. عبارت صحیحا در متن مادهٔ صحیح است ۶. بیع فضولی که تنفیذ نشود باطل نیست بلکه در حکم باطل است. ۳. طبق اصل نسبی بودن قراردادها خریدار فقط میتواند به بایع فضولی ید قبلی خود رجوع کند. ۴. ضمان درک مسئولیت بایع به استرداد ثمن به خریدار است نه مالک

۳- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید؛

۴- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

مادهٔ ۳۹۱ قانون مدنی: در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع، (و عدم تنفیذ مالک) بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده‌ی غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید.

۱. سه مرحله در خسارت ضمان درک مطرح شده است. اول. بایع فقط ملزم به جبران ثمن اصلی و خسارت هزینه های کرده خریدار مانند هزینه دلالی است. دوم. رای وحدت رویه قلمرو ثمن و جبران خسارت را به نسبت شاخص نرخ تورم بانک مرکزی افزایش داد. سوم. ثمن و خسارت به نرخ روز قابل جبران است ۲. امکان تشدید و تخفیف ضمان درک وجود دارد برای مثال در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع بایع ملزم به پرداخت ۲ برابر ثمن است. ۳. همچنین میتوان ضمان درک را محدود و مقید به زمان کرد برای مثال تا ۱۰ سال ضمان درک وجود دارد.

مادهٔ ۳۹۴ قانون مدنی: مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع، مقرر شده است تادیه نماید.

ماده ۳۹۵ قانون مدنی: اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد.

۱. خیار مادهٔ ۳۹۴ متفاوت و گسترده تر از مادهٔ ۳۹۵ است و شرایط مادهٔ ۳۹۵ لازم نیست. ۲. خیار فسخ مادهٔ ۳۹۴ خیار فسخی علاوه بر خیار تاخیر ثمن مادهٔ ۳۹۵ است. ۲. امکان تشدید و تخفیف ضمان درک وجود دارد برای مثال در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع بایع ملزم به پرداخت ۲ برابر ثمن است. ۳. همچنین میتوان ضمان درک را محدود و مقید به زمان کرد برای مثال تا ۱۰ سال ضمان درک وجود دارد.

خیارات

مادهٔ ۳۹۶ قانون مدنی: خیارات از قرار ذیل اند: 1. خیار مجلس
2. خیار حیوان
3. خیار شرط
4. خیار تأخیر ثمن
5. خیار رویت و تخلف وصف
6. خیار غبن
7. خیار عیب
8. خیار تدلیس
9. خیار تبعض صفقه
10. خیار تخلف شرط.

۱. خیار فقط در عقود لازم کاربرد دارد. ۲. در عقود جایز خیار معنا ندارد بلکه اختیار فسخ وجود دارد. ۳. تعداد خیارات متغیر است. ۴. لزوما همه خیارات ناشی از نقض قرارداد نیست. مانند خیار مجلس یا خیار حیوان یا خیار شرط، خیار تخلف از وصف ، خیار تدلیس ۵. خیارات مجلس و حیوان و تاخیر ثمن مختص عقد بیع است. ۶. فقط خیار تاخیر ثمن و تخلف شرط مرتبط با نقض قرارداد است که ضمانت اجرای آن فسخ یا الزام به ایفای تعهد است.

ماده ۳۹۸ قانون مدنی: اگر مبیع، حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

۱. تفرق فیزیکی قاصدانه ملاک سقوط خیار مجلس است. ۲. فروشندگان حرفه‌ای نمیتوانند از بیع امتناع کنند.

ماده ۳۹۹ قانون مدنی: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

۱. خیار شرط مرتبط با نقض قرارداد نیست.

ماده ۴۰۰ قانون مدنی: اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.

مادهٔ ۴۰۱ قانون مدنی: اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.

۱. شرط خیار بدون مدت شرط فاسد مفسد عقد است ۳. آیا طرفین می توانند جعل خیار کنند؟ طرفین نمی توانند خیار به معنای اخص آن جعل کنند یلکه صرفا اختیاری برای فسخ است. ۲. تفاوت خیار شرط با خیار تخلف شرط: خیار تخلف شرط مرتبط با نقض قرارداد است خیار شرط قراردادی در حالی که خیار تخلف از شرط قانونی است ضمانت اجرای خیار تخلف از شرط فسخ یا الزام است در حالی که ضمانت اجرای خیار شرط فسخ است

ماده ۴۰۲ قانون مدنی: هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه‌ ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.

۱. برای خیار تاخیر ثمن شرایط وجود دارد مبیع عین خارجی یا در حکم آن باشد بیع نقد باشد ۳ روز از تاریخ بیع مبیع و ثمن تماما تسلیم نشود. ۲. مرتبط با تلف مبیع قبل از قبض ۳. مادهٔ ۳۹۵ گسترده تر از مادهٔ ۴۰۲ است.

ماده ۳۸۷ قانون مدنی: اگر مبیع قبل از تسلیم، بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر این که بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم‌مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت، تلف از مال مشتری خواهد بود.

۱. تلف مبیع قبل از قبض خلاف قاعده تملیکی بودن بیع است ۲. فروشنده برای رهایی از این ریسک می تواند اعمال خیار تاخیر ثمن کند. ۳. ضمان معاوضی از زمان تسلیم منتقل میشود.

قولنامه

در خرید و فروش املاک که نیازمند مقدمات و استعلامات مختلف است بنابراین با انعقاد قولنامه طرفین پیش قراردادی برای بیع بین خود منعقد میکنند

استعلامات دفترخانه برای انعقاد بیع از مراجع ذیربط املاک عبارت اند از:

1. استعلام از شهرداری:‌ اگر ملک دارای تخلفات ساختمانی باشد شهرداری به استعلام دفترخانه پاسخ منفی داده و پرونده به کمیسیون مادهٔ ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع داده میشود. در صورت اعتراض متقاضی نیز آرای کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابلیت اعتراض دارد که خود پروسه زمانبری است
2. استعلام از اداره دارایی: هر در زمان خرید و فروش مشمول مالیات بر نقل و انتقال میشود که نیازمند استعلام و ارزشگذاری ملک است.
3. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: با بررسی سوابق ملک در دفتر املاک و تایید مالکیت فروشنده برای جلوگیری از معامله معارض بلامانع بودن بیع را بیان میکند
4. استعلام از میراث فرهنگی:‌ در برخی مناطق که املاک دارای بافت تاریخی است از اداره کل میراث فرهنگی استعلام میشود (مثال مغازه در بازار تبریز)

زمانبر بودن استعلامات و امکان ترقی یا تنزل قیمت ملک، اشخاص با انعقاد قولنامه خود را ملزم به بیع بعد از مدتی میکنند. قولنامه ها معمولا در بنگاه معاملات املاک منعقد میشود ولی محل نوشتن قولنامه به هیچ وجه مهم نیست.

نحوه پرداخت ثمن در هر معامله باید به اندازه انجام تعهدات طرف مقابل باشد و ایفای کل تعهدات در نخست انگیزه طرف مقابل برای انجام تعهدات را از بین میبرد. (مثال) درج حق فسخ در مقابل عدم انجام تعهدات طرف مقابل میتواند راه حل مناسبی باشد.

ماهیت حقوقی قولنامه²:‌ در این خصوص چند نظر وجود دارد:

1. شورای عالی قضایی: مطابق بخشنامه شورای عالی قضایی قولنامه شرط ابتدایی تلقی شده و لازم الاجرا می باشد که در نهایت محجور ماند
2. قولنامه بیع است: عده ای با ارايه استدلال های زیر قولنامه را بیع می دانند:
   1. «العقود تابعة للقصود» و قصد طرفین از انعقاد قولنامه بر بیع است و باید به اراده آنها احترام گذاشت. (رد استدلال: تشخیص طرفین معامله از عقد مهم نیست بلکه وظیفه قاضی است که عنوان صحیح قرارداد را مشخص کند) جتی اگر بعد از انعقاد قولنامه بیع ملک را تسلیم کند بیع نیست بلکه اباحه در تصرف است.
   2. در شرع اسلام انجام معاملات املاک محدود به سند رسمی نشده است (رد استدلال: درست است که در شرع اسلام تشریفاتی برای انتقال املاک پیش بینی نشده است لکن در سیستمی که قوانین وضع می شود و طبق نظر شورای نگهبان مخالف شرع شناخته نمی شوند معتبر است بعلاوه مقررات مختلف دیگری وجود دارد که بیع را از دامنهٔ شرعی آن محدود تر میکند)
3. قولنامه تعهد به بیع است: شخصی تعهد میکند پس از مدتی مالی را بفروشد و خریدار قبول میکند که بعد از مدت بخرد. اگر متعهد تخلف کند «الحاکم ولی الممتنع» شخص را ملزم به اجرای تعهد میکنند. مشمول مادهٔ ۱۰ قانون مدنی است و حق دینی ایجاد میکند. اگر قولنامه بیع باشد مملک است و اگر بیع نباشد مملک نبوده و صرفا حق دینی ایجاد شده است. تلقی قولنامه به عنوان عقد مشمول مادهٔ ۱۰ هیچ خسارتی به خریدار در وارد نمیکند
   4. مطابق مقررات قانون ثبت که آمره است هرگونه نقل و انتقال املاک ثبت شده باید رسمی باشد. فلسفه وضع قانون ثبت جلوگبری از معاملات معارض است. (مادهٔ ۲۲ قانون ثبت)
   5. اگر قولنامه سند مالکیت باشد چرا شهرداری ها، بانک ها و دیگر ادارات آن را معتبر نمی دانند؟ (استدلال دکتر کاتوزیان)
   6. اگر قولنامه بیع باشد مالکیت منتقل شده و تملیک مجدد آن در دفترخانه محال است زیرا خریدار دیگر مالک نخواهد بود. (استدلال دکتر شعاریان)

اجاره

عقد اجاره در کنار عقد بیع از مهمترین عقود در جوامع بشری است. انواع اجاره مانند اجاره ملک یا ماشین که شخص قصد استفاده موقت دارد.
برای تست درستی یک قرارداد و مشخص کردن اینکه آیا آثار حقوقی قرارداد مترتب است یا خیر باید از دو جنبه قواعد عمومی (قواعد اساسی صحت معاملات) و سپس قواعد اختصاصی آن عقد را بررسی کرد (مثال داوطلب کنکور) که عدم وجود هر یک از آنها ضمانت اجرای مختلفی دارد.

در اکثر نظام های حقوقی با تعدد قوانین در عقد اجاره روبرو هستیم. در نظام حقوقی ایران بیس و پایه عقد اجاره در قانون مدنی است (اجاره اشیاء، اشخاص و حیوان) لکن به دلیل عدم جامعیت قانون مذکور، قانونگذار به حسب پاسخ به نیازهای جدید در عقد اجاره اقدام به قانون گذاری اختصاصی کرده است. از جمله قوانین:

1. قانون کار (اجارهٔ اشخاص): دولت برای حمایت از قشر کارگران به تصویب قانون اختصاصی اقدام کرد که بیانگر احکام کار از جمله: ساعات، سن و شرایط دیگر بود.
2. قانون روابط موجر و مستاجر ۳۹، ۵۶ (برای بیان احکام حق کسب و پیشه و سرقفلی) به دلایل زیر قانونگذار احساس نیاز به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر کرد
   1. اهمیت مدت اجاره: برخلاف سایر اجاره های مسکونی که مدت اجاره عامل مهمی است و با اتمام مدت مستاجر ملزم به تخلیه است؛ زمانی که مستاجر ملکی را برای کسب و کار اجاره می کند علاقه دارد رابطه استیجاری از نظر زمان محدود نباشد. بنابراین در روابط استیجاری تجاری انقضای مدت از موارد تخلیه (قانون ۳۹ و ۵۶) حذف شد. به عبارت دیگر تغییر مکرر محل استیجاری عملاً مشکلات فراوانی برای مستاجر به وجود می آورد. (نظم اقتصادی)
   2. فعالیت مستاجر حق کسب و پیشه ایجاد میکند: (مثال آگهی ترحیم ساعتی طبقه سه) در نتیجه فعالیت تجاری مستاجر در طول زمان و رونق ملک، مالک ملک مزبور در اجاره بعدی بهای بیشتری به عنوان اجاره بها دریافت میکند که نتیجه مستقیم تلاش مستاجر است بنابراین در صورت تخلیه مستاجر باید حق کسب و پیشه وی را نقدا پرداخت کند.
   3. اجاره غرفه ها: آیا غرفه ها هم حق سرقفلی دارند؟
   4. مدارس: قبل انقلاب که برخی از مدارس مستاجره بودند و تقاضای تخلیه می کردند ولی به اقتضای نظم عمومی امروزه این مسئله منتفی است.

قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر {#قانون-حاکم-بر-روابط-موجر-و-مستاجر}

اصل بر این است که قانون حاکم بر قراردادها قانون موجود زمان انعقاد قرارداد است و قوانین بعدی نمی توانند حقوق مکتسبه افراد را ضایع کرد مگر در موارد استثنایی.

قانون حاکم بر اموال منقول تابع قانون مدنی است و اجاره اموال غیرمنقول به شرح ذیل:

‌مادهٔ ۱ قانون موجر و مستاجر ۳۹: دکانها - مغازه‌ها - خانه‌ها - آپارتمانها - مهمانخانه‌ها - مسافرخانه‌ها - گرمابه‌ها - کاروانسراها - محل کارخانه‌ها - محل باشگاه‌های‌ورزشی - گاراژها - انبارها - اتاقهای کرایه و به طور کلی هر محلی که برای پیشه و کسب یا تجارت و یا سکنی تا به حال اجاره داده شده است و یا بعداً‌ اجازه داده می‌شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود.

۱. قانون ۳۹ با توجه به عبارت «تا به حال اجاره داده شده است و یا بعداً‌ا جازه داده می‌شودتا به حال اجاره داده شده است و یا بعداً‌ اجازه داده می‌شود» عطف به ماسبق میشد. ۲. قانون مذکور مربوط است به اجاره اماکن سکنی و غیر سکنی.

‌مادهٔ ۱ قانون موجر و مستاجر ۵۶: هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

۱. عبارت «اجاره داده شده یا بشود» بیانگر حکومت قانون مذکور در قراردادهای قبل و بعد از خود است. دلیل این امر این است که تغییرات اساسی نیست. ۲. این قانون، قانون قبلی (۳۹) را کلا نسخ میکند ۲. قانون مذکور مربوط است به اجاره اماکن سکنی و غیر سکنی است.

در تشخیص قانون حاکم بر روابط موجر و مستاجر تاریخ و موضوع عقد مهم است. در تعارض تاریخ در اجاره نامه، ملاک تاریخ واقعی است و موضوع اجاره ممکن است مسکونی یا تجاری باشد. به علاوه تمدید قرارداد انعقاد قرارداد جدید نیست بلکه امتداد قرارداد قبلی است بنابراین مشمول قانون انعقاد است.
تعدیل قرارداد عمدتا در خصوص ثمن است ولی خود تمدید قرارداد نیز نوعی تعدیل در مدت است، علاوه بر آن تعدیل در موضوع قرارداد (مانند توسعه قرارداد) نیز متصور است.

‌مادهٔ ۱ قانون موجر و مستاجر ۶۲: ‌اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا‌بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

۱. موضوع اجاره قانون ۶۲ فقط مربوط به اماکن مسکونی است. ۲. قانون مذکور مربوط است به اجاره اماکن سکنی ست.

ملاک در تجاری و مسکونی بودن ملک استیجاری «جهت» یعنی استفاده اصلی است نه بزوما آنچه در اجاره نامه نوشته شده است.

‌قانون الحاق یک مادهٔ به قانون روابط موجر و مستاجر
‌مادهٔ واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار‌می‌شود. در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر‌اجرای ثبت مکلف است به اجرای مفاد قانون هستند.

‌مادهٔ ۱ قانون موجر و مستاجر ۷۶: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

۱. قانون ۷۶ اجاره اماکن اعم از مسکونی و تجاری را تحت شمول دارد.

قواعد تکمیلی (default rules)

مادهٔ ۴۶۶ قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

۱. تعریف بیع از آنجایی که به معوض بودن اجاره اشاره نکرده است ناقص است (در مادهٔ ۴۹۰ به مال الاجاره اشاره شده است که به نوعی معوض بودن اجاره را بیان میکند)۲. تعریف منفعت به عوض معلوم تعریف اجاره است۳. عقد اجاره تملیکی است (تملیک منفعت) (در اکثر کشور ها به استثنای ایران و عراق، اجاره بیشتر حق استفاده از منفعت است)۴. منفعت دو قسم است؛ ۱. منافع تدریجی الحصول ۲. منفعت که به صورت عین است. منفعت نوع دوم را نمی توان اجاره داد. ۵. عقد اجاره بعضا متصل به انعقاد است و بعضا نیست. برای مثال امروز اجاره ای منعقد می کنند که از ماه بعد شروع خواهد شد. ۶. اجاره ها قابل انتقال به غیر هستند³۷. در شرایط عادی اجاره بها مبلغ پول است.۸. اجاره عقدی است موقت (محدود به زمان است) و اگر مدت معلوم نباشد اجاره باطل است.

مادهٔ ۴۶۷ قانون مدنی: مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد

مادهٔ ۴۶۸ قانون مدنی: در اجاره‌ اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

۱.به اجاره اموال منقول در عرف کرایه میگویند. ۲. قاعده کلی که مادهٔ ۵۰۱ مستثناست

مادهٔ ۵۰۱ قانون مدنی: اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدت‌های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه‌ ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

۱. مادهٔ بیانگر اجاره مراضاتی یا از قرار است. ۲. مادهٔ فوق در عبارت «اگر در عقد اجاره، مدت به طور صریح ذکر نشده» مفهوم مخالف ندارد. ۳. در مادهٔ فوق «تخلیه‌» قابل نقد است زیرا اجاره صرفا متعلق اموال غیر منقول نیست. در اموال منقول عبارت «استرداد» معمول تر است. ۴. «اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود» ۵. اجزای اجاره بها معمولا اقل خواسته طرفین است. قدر متیقن این است که هر دو به اقل راضی اند.

تفکیک بین اجرت المثل و اجرت المسمی
وقتی اجرت از قبل تعیین میشود «اجرت المسمی» و چنانچه بعد از کار/اجاره مشخص سود «اجرت المثل»⁴ نامیده میشود.

Footnotes

1. Right to Withhold performance ↩

2. در املاک ثبت نشده قولنامه مملک است ↩

3. assignable lease/sublease ↩

4. market price ↩